界面新闻记者 |
今年的楼市“金三银四”，一线城市豪宅市场全面回暖。上海作为楼市风向标，近期核心板块新盘密集入市，项目竞相触发积分制，市场持续升温。
浦东前滩滨江片区表现明显。界面新闻获悉，前滩公馆·澜墅认购累计超40组，认购率375%，确认触发积分。项目主推12套建筑面积约250-283平方米合院产品，备案均价13.98万元/平方米。
前滩元境认购累计超170组，认购率260%，已确认触发积分。项目主推68套建筑面积约109平方米的三房和139平方米的四房户型，备案均价12.18万元/平方米。
据界面新闻了解，2025年，上海全市共有342个新建商品住宅项目入市，其中仅28盘触发积分制，占比8%。而2026年直至“银四”阶段，市场终于迎来触发积分的项目。
二手房市场亦同步升温。数据显示，今年3月上海二手房成交31215套，同比增长6.3%，创下近五年同期新高。4月热度延续，截至目前（4月21日），上海二手房成交19610套，预计本月成交超28000套。
“一二手市场的回暖，也带动风貌别墅市场成交增加。”
第一太平戴维斯中国区住宅销售部负责人唐华在接受界面新闻采访时表示，3月以来，上海风貌别墅类项目的售楼处到访客户明显增多，热度有所回升。“例如翠湖滨江单月就成交了7套。不少风貌别墅项目周末到访量从以往较好时的日均两三组，提升至日均7-10组。”
唐华告诉界面新闻，风貌别墅市场转暖主要有两方面原因，一是客户对风貌产品的接受度较以往显著提升；二是在公寓产品单价持续上涨的情况下，总价攀升，使得高净值人群在同等预算下，开始主动对比风貌别墅与公寓，进一步分流至风貌市场。当前四五千万价位段的风貌产品去化表现突出。
“去年市场不好的时候，我们风貌别墅类项目月均也就卖1-2套。今年3月市场明显回暖后，月均能走3-4套。”上海某开发商人士向界面新闻表示。
据第一太平戴维斯统计，2025年为上海风貌别墅入市高峰，2026年起风貌别墅的新增供给将逐步收窄，市场重心从供应扩张转向存量消化。“20个已入市风貌别墅项目，共1753套房源。”
业内认为，上海风貌别墅市场全面进入红海竞争。
市场全面回暖了吗
2026年，上海风貌别墅成交进入加速度。
3月10日，中建壹品·外滩元境官宣，项目首期136套房源已全面清盘，从首次开盘到收官，用时47天录得销售金额超21亿元，刷新上海风貌产品销售记录。近日，位于静安内环的保利·永兴里，一批次风貌住宅也宣布已售罄，二批次风貌住宅即将加推。
今年2月，上海壹号院·锦华里推出38套建筑面积约200-900平方米的房源，总价6000万元起，套均总价过亿元。项目负责人告诉界面新闻，近期售楼处热度高，风貌别墅产品类客户比较稳定。
上海保利营销负责人告诉界面新闻，三、四月份传统楼市销售旺季叠加政策效应，风貌别墅类产品的去化确实比去年四季度要好不少。“从目前市场情况来看，今年风貌别墅整体并没有全面爆火的行情，更多是局部回温，结构性走量。”
在其看来，产品力普通、无明显差异化的项目去化依然艰难，多数风貌别墅产品年去化仅十余套。
“只有具备差异化优势的项目流速领先。”比如去年入市的上海保利·外滩序BUND45，4000万元总价段，38 套房源不到一年卖出37套，只剩一套前期客户贷款问题退回来的，基本等同于清盘。
上海保利营销负责人向界面新闻表示，该项目之所以去化较快，核心就是产品差异化够强，大面宽、大花园，立面用的软石材质，跟传统青砖白砖区别很明显。
至于近期热度较高的保利·永兴里，上述人士指出，项目的优势在于总价可控，3000多万元就能在静安核心地段买到一套风貌别墅，相当于用平层的价格入手“有天有地”的产品。
另外，像中建壹品·外滩元境这类项目也走出了新路径。“传统风貌别墅入门要四五千万，属于中高改产品，而外滩元境将风貌建筑拆分成洋房来做，把总价压至1000-2000万元级别，直接切入刚需、刚改区间，靠控总价打开了新的市场空间。”
在上海，风貌别墅属于特殊产品，是具有历史风貌特征的新建别墅，其规划格局和立面风格要保留原有的历史风貌，主要分布于城市核心区域。
近两年，在城市更新提速推进的背景下，上海风貌别墅迎来供应集中放量。据不完全统计，截至目前，全市已有20个风貌别墅项目入市，总供应套数达1753套。
第一太平戴维斯认为，在高库存的去化压力下，风貌别墅市场的项目分化将进一步加剧，行业竞争已延伸至实景呈现、艺术营造、商业配套、文化赋能及工艺品质等全维度比拼，加速迈入“品质内卷、服务前置、体验闭环”的全新发展阶段。
谁在为“有缺陷”的风貌别墅买单
上海风貌别墅作为城市更新背景下的特殊产品类型，具备普通住宅难以企及的稀缺性、文化性、资产性三重属性，也因此呈现出相对独立的市场运行特征。
但风貌别墅类项目也有着“先天不足”，这或许也是当前市场风貌产品流速不及普通豪宅的重要原因。业内人士向界面新闻透露，风貌别墅去化慢不是因为地段，也不是项目底子差，而是居住舒适度跟不上豪宅定位，一句话总结就是 “有钱人看不上，穷人买不起”。
上述人士进一步指出，风貌别墅最大的硬伤就是巷道间距过窄。为严格保留历史建筑肌理，相关审批普遍将楼栋间距控制在6-7米、7.5米左右，导致空间逼仄、隐私性欠佳，且易产生楼栋对视问题，难以满足4000万级高净值客户的改善型居住需求。
另外，部分风貌建筑的原始基底为早年低收入人群聚居区，甚至存在违章搭建痕迹，如今在城市核心地段开发时，若强行复刻当年的局促空间布局，实则是居住体验的“开倒车”。
在多数开发商人士看来，风貌保护的核心应聚焦于立面、山花、围墙等城市美学元素与历史肌理的传承，而非以牺牲现代居住舒适度为代价。业内普遍认为，10-12米的楼间距，方能较好兼顾风貌保护与居住体验。
除先天居住短板外，风貌别墅的开发难度亦显著高于普通住宅。业内人士表示，此类项目产权关系复杂，涉及直管公房等多个部门的协调对接，加之老建筑处置、市容管控等多重限制，大幅拉长了施工周期，导致开发商资金沉淀压力突出，进而使得多数风貌别墅项目处于微利或亏损状态。
尽管存在一定“短板”，风貌别墅仍有其固定客群支撑，这类客群体量虽不大，但需求导向清晰，决策效率较高。
某央企开发商人士向界面新闻介绍，风貌别墅的核心客群主要分为三类，其一为地缘老钱群体，该群体多为40-50岁以上，对项目所在区域有着深厚的土地情怀，不少人为回迁置业，核心诉求是地段情结的延续与资产的家族传承。
其二为江浙沪高净值人群，这类群体本身具备别墅居住习惯，偏好“有天有地”的居住形态，在上海限购政策放宽后，多为回沪子女购置核心资产，看重别墅的独立性与优于平层的资产传承性。
“其三为多子家庭，二胎、三胎家庭对居住空间的功能性需求较高，风貌别墅的分层居住设计、可灵活改造的地下室空间，能够较好满足其私密性与实用性需求。”
在其看来，风貌别墅客群与大平层客群存在明显差异。大平层客群多处于财富上升期，更追求社区规模与产品标准化，不用花太多心思；而风貌别墅客群多为功成名就的群体，对自身居住需求有着清晰认知，自主性极强，更注重居住体验的适配性与独特性。
“上海风貌市场还远没到彻底反转的地步。”据统计，2026年预计还有20余个新项目入市，短期内供过于求的局面可能持续。
“随着江浙沪客群社保满期、子女返沪置业，高净值需求会持续温和释放，上海风貌别墅市场会保持稳定去化，但很难出现爆发式行情。”业内人士向界面新闻指出。
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