界面新闻记者 |
“沪七条”新政落地后，上海马年首轮土拍顺利收官，绿城、上实城开、象屿金茂联合体分获优质地块。
3月13日，上海将3宗涉宅用地摆上拍卖桌，分别位于徐汇、嘉定、青浦区，总土地出让面积约10万平方米，起始出让总价66.44亿元。最终，3宗地均顺利出让，总成交金额68.09亿元。
率先完成出让的是徐汇长桥地块和嘉定新城地块，均为底价成交。
界面新闻了解到，上实城开以26.75亿元的价格拿下徐汇区S031102单元S04-16地块。该地块规划建筑面积55141.58平方米（住宅商业比为75:25），容积率2.0，建筑限高60米（局部80米），起始价26.75亿元，起始楼面价48511元/平方米。
嘉定区JDC1-1703单元B06-01地块由象屿&东亚新华&金茂联合体拿下，成交价14.59亿元。
该地块出让面积35034.25平方米， 规划建筑面积59558.23平方米，容积率1.7，建筑限高40米，起始价14.59亿元，起始楼面价24500元/平方米。该地块须配建保障性租赁住房（原公租房）比例5%以上，计2946.91平方米以上。
对比之前板块内出让地块，徐汇长桥地块周边的海上清河玺（2024年7月拿地价6.38万元/平方米），与该地块商品住宅部分实际拿地价成本相差并不大。而象屿&金茂以底价斩获嘉定新城地块，成交楼面价2.45万元/平方米，相比临近项目招商林屿湖畔（2025年3月拿地楼面价3.2万元/平方米），拿地成本大幅下降7350元/平方米。
好地网认为，近年来象屿的身影在上海土地市场频频出现，与政府洽谈勾地，报名参拍，积极布局周边区域。除了在公开市场表现活跃之外，象屿还积极通过股权方式收购商办资产，一方面说明象屿资金实力尚且雄厚，另一方面也说明其深耕上海的总体战略依旧未改。
“金茂通过与象屿合作的方式拿下了自去年四季度以来的第三块地，拿地数量居全上海之首。权益拿地金额共计46.2亿元，位居第二，仅次于中海（66亿）。”同时，金茂也有重回嘉定市场的诉求，其上一个在嘉定开发的项目要追溯到2019年，和建发合作开发西郊金茂府，此后未再拿地。
本次土拍唯一一块溢价成交地块是青浦徐泾地块，得主为绿城。
公开资料显示，青浦区QPPO-0101单元18-05地块的土地出让面积38029.65平方米， 规划建筑面积83665.23平方米，容积率2.2，建筑限高60米，起始价25.10亿元，起始楼面价30000元/平方米。
该地块吸引绿城、象屿2家房企参与现场竞价，最终上海致祐置业有限公司（绿城）以总价26.75亿元竞得该地块，成交楼面价31972元/平方米，溢价率6.57%。
中原地产高级研究经理卢文曦告诉界面新闻，“该地块是这批地块中最大的纯住宅用地，房企有足够施展空间。区位上，商业设施越来越齐全，包括区域内非常热的蟠龙天地，距离该地块大约1公里，同时也是轨道交通站点。而地块以东就是2号线蟠龙路站，属于‘双轨交通’覆盖的优质地块。区域内诸多品牌开发商在此布局，板块宜居程度越来越高。”
卢文曦表示，绿城在上海拿地势头非常足，尤其是拿下多个“地王”，对其在上海市场的话语权以及营收带来积极结果。这次在徐泾布局，也有望给区域内产品带来新的标杆。
“在上海近几年豪宅市场竞争白热化、去化速度趋缓的大背景下，绿城选择重新布局非核心板块，也是个明智的选择。”好地网指出。
至此，上海马年首场土拍三幅地块全部出让，收金68.09亿元。
土拍结束当天下午，上海土地交易中心同步上新一批优质纯宅地，分别位于徐汇、普陀、金山，拟于3月中旬发布出让公告，4月下旬开始组织交易活动。
中指研究院上海数据总经理张文静向界面新闻表示，从参拍企业来看，本次土拍共吸引4家企业，以国央企及本地城投平台为主。其中嘉定新城、徐汇长桥地块均由唯一竞买人底价摘得，青浦西虹桥地块则经历两家竞价，最终由绿城胜出。这一格局反映出当前房企投资仍聚焦核心区域优质地块，整体出价保持审慎。
与象屿、金茂、绿城等少数房企的积极拿地形成对比的是，多数头部房企选择缺席本次土拍。
据好地研究院分析，头部房企普遍具有规模诉求，此前拿地较多，土储货值高。但在市场低潮期，项目越多，销售回款压力越大，多项目叠加而成的资金紧张问题骤然严峻。
例如招商蛇口，去年3月高溢价拿下远香湖地块，即林屿湖畔项目，首开热销但后续去化放缓，六期加推80套房源（叠墅+高层），目前依赖分销渠道加速去化，剩余货值还有约15亿元。
值得一提的是，央企保利发展虽未现身本次上海土拍，但在长三角土地市场十分活跃。
3月10日，浙江杭州钱江世纪城核心区低密宅地迎来土地出让。现场经过23轮竞价，保利发展以总价15.86亿元竞得地块，成交楼面价达38084元／平方米，溢价率16.11%。
在这之前的3月6日，杭州迎来春节后首场涉宅用地土拍，仅一宗上城区宅地出让，现场经过109轮竞价后，保利发展以总价32.24亿元、溢价率51.08%拿下地块，成交楼面价44985元/平方米。
5天之内保利发展连夺杭州两宗核心区宅地，总拿地金额达48.1亿元。中指研究院华东大区常务副总高院生分析指出，保利发展5天之内连夺杭城两宗核心区宅地，布局核心城市的战略意图清晰。
整体而言，在当前行业调整期，市场前景不明朗，头部房企仍以去库存为首要目的，投资决策更为审慎。这种谨慎心态背后，是房企出于控制市场风险，确保自身现金流安全的优先考量。
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