650元租个工位就能当CEO？深圳写字楼市场的“鲶鱼”火了

一股 AI 的风，正在悄然改写深圳写字楼市场格局。

今年 1 月，《深圳市打造人工智能 OPC 创业生态引领地行动计划（2026 — 2027 年）》（以下简称 " 计划 "）正式印发。（注：OPC 即 " 一人公司 "，以下简称 "OPC"。）

该计划提到，到 2027 年底，建成超 10 家面积均不少于 1 万平方米的 OPC 社区，集聚超万名人工智能创新创业人才，让深圳成为全国人工智能创新创业首选地。

而随着深圳正式布局 OPC 专属空间，一场以 " 一张工位 " 为核心的 " 迷你办公 " 浪潮，正悄然冲击着深圳写字楼的既有格局。

不同于传统公司需要独立办公室、组建完整团队，OPC 以一位核心创业者为主导，依托 AI 智能体、少量辅助人员和外包协作，就能高效运转。这种轻量化的创业模式，一定程度上颠覆了传统办公空间的需求逻辑。

"OPC 模式的核心是一人主导 +AI 智能体，即一个人可完成传统团队的工作闭环。正是因为这种模式的区别，若 OPC 模式大幅推广，也将使得不动产运营的逻辑发生改变，写字楼和园区也从原来的招商变成育商模式，从捡成熟桃子，转向种树育苗。"3 月 10 日下午，明源不动产研究院副院长老笑向《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者或记者）分析称。

近日，每经记者先后走访了深圳南山、宝安等多个 OPC 社区了解到，目前深圳多个 OPC 社区正在对创业者招租，部分 OPC 社区的工位月租金在 650 元— 1000 元。

从工位的特点看，与大家熟悉的共享办公并无太大区别，但通常 OPC 社区入驻的企业更为聚焦人工智能与轻资产创业领域，且运营方会常态化举办产业对接、技术交流、资源撮合等活动，帮助创业者形成强产业生态联动，而非单纯提供物理办公空间。

" 社区的工位是 650 元 / 月，两个月押金，包含物业费、网费和水电费等，目前驻扎在社区的创业者主要是做智能硬件相关的。"3 月 10 日，大公坊 iMakerbase 国际加速器的运营人员告诉每经记者。

据该人士介绍，若创业者的创业方向为智能硬件相关创业项目（含 AIoT、机器人、可穿戴设备等），可申请共享工位免租 3 个月、独立办公室免租 1 个月。

大公坊 iMakerbase 国际加速器位于深圳市宝安区航城大道航城创新创业园，如果光从项目的外立面看，并不是太显眼，园区由原有工业厂房、办公楼升级改造而成，属于市场上较为典型的 " 工改工 " 产业空间。

区别于普通共享办公，OPC 社区的办公较为集中的优势在于，能够在同一个园区内对接产业链上下游各类资源，甚至实现从创意设计→样品制作→小批量试产→量产→品牌渠道的一站式服务。

当日，每经记者以跨境电商从业者的身份向园区运营人员咨询入驻事宜，对方告诉记者，园区内创业者多以智能硬件为方向，但产品落地后同样需要转换为销量，因此在园区内不同创业者之间也会进行业务交流跟资源对接。" 平常园区也会进行活动，但更多时候还需要创业者自己去联络。" 该运营人员补充道。

不同于大公坊这种业态主要聚焦于人工智能，位于深圳前海的深港青年梦工场，园区内聚焦的企业更为广泛，包括人工智能、具身智能、生命健康、文化创意、金融科技等行业。

据园区运营工作者介绍，整个园区分为北区和中区，目前北区入驻率接近 100%，但中区还在招租，工位的月租为 1000 元 / 月，符合遴选标准的企业可享 1 元 /（平方米 · 月）的象征性服务金。

" 整个梦工场较为核心的优势，是降低企业的创业成本，梦工场经常举办各类活动，如政策推介会、科技交流会等，比如上周举办的深圳‘小龙虾’交流会，到场 400 多人，包含大量同行。同时整个梦工场有 9 个孵化器，主流孵化器均有活动任务，创业者平常可通过参与孵化器活动对接资源。" 上述园区运营者向记者说道。

记者注意到，区别于大公坊这一类由老旧园区改造而来的办公空间，前海梦工场的物业业态要更新，建筑外观要更简约现代，整个园区给人感觉要更都市化、现代化。

深圳市工业和信息化局的数据显示，截至目前，深圳首批 10 个 OPC 社区已正式亮相，合计建筑面积超 32 万平方米，覆盖全市 9 个区，其中龙岗区 " 模力谷 " 规模最大，达 11.7 万平方米，南山区 " 模力营 " 紧随其后，面积超 10 万平方米。

第一太平戴维斯深圳商业楼宇部负责人罗志文则提到，深圳 OPC 社区的布局贴合市场多元办公需求，但其需求分散、成本导向明显的特点，决定了它暂不会成为写字楼市场主流。

" 对 OPC 创业者来说，业务更为聚焦，要想发挥更大生态效能，可以在现有创业生态行动计划基础上，强化生活与商业一体化配套，建设专属宿舍、创业社区保障生活；打造创业公社等交流场景，满足商务沟通需求。" 罗志文分享称。

OPC 社区的爆火，不仅改变了办公空间的形态，也在重构深圳写字楼的商业逻辑。

部分业内人士在接受每经记者采访时表示，在过往的传统认知里，写字楼的价值核心是地段，地铁近、配套全、颜值高，就能吸引企业入驻，租金也能水涨船高。但随着 OPC 模式的爆火，一定程度上跳出了 " 地段论 " 的局限，让园区运营者更为关注园区生态的运营。

老笑向记者表示，未来 OPC 空间的发展趋势，大概率将是从 " 办公盒 " 到 " 生活社区 " 的转变。在硬件上，OPC 的物理空间将更适配现在的年轻人，核心是让他们获得快乐感和生活感；而在软件上，则是把同赛道的创业者聚焦，让这群 " 超级个体 " 在交流、碰撞中产生合作与创新。

" 其实现在这种 OPC 的发展模式，在美国也正在流行。在硅谷的一些办公楼，改造成了 80% 的公共空间 +20% 的出租小单元，公共空间配套共享会议室、咖啡厅、健身房、休闲场景等；而工作的小单元更倾向于酒店式的小隔间，可以实现办公 + 休息 + 独立卫浴，满足住办一体的需求。" 老笑说道。

此外，记者还注意到，如果光从租金的市场价格以及面积租赁情况来看，OPC 社区的工位租赁模式，一定程度上也与传统的写字楼形成了差异化竞争。

以前海深港梦工场项目为例，在该项目周边的写字楼包括华润前海大厦、卓越前海壹号、前海鸿荣源中心等。据深圳房天下数据，华润前海大厦的在租均价约 137.4 元 /（平方米 · 月）；卓越前海壹号写字楼在租均价约 137.1 元 /（平方米 · 月）。

值得一提的是，这些写字楼租赁面积的方式通常是按面积大小起租，通常不按工位出租。此外，按人均 8 — 10 平方米工位空间（含公共区面积）计算，推算的单个工位的月租金则在 1096 — 1370 元不等。

据戴德梁行数据，目前 AI 相关企业在写字楼中的租赁占比有所提高。截至 2025 年底，按面积计，AI 相关企业租赁需求在所有办公物业和甲级写字楼中的占比分别为 5.7% 和 4.6%；若按宗数计，占比在所有办公物业和甲级写字楼中均有上升，均为 6.5%。

3 月 11 日下午，戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部主管及董事张晓端向每经记者分析，成熟 AI 企业是甲级写字楼主力租户，其需求是写字楼市场增量来源。而相对来说，" 一人公司 " 则是企业梯队的起点，政府政策旨在培育初创主体，未来成长为百人 / 千人规模企业后，将反哺写字楼增量需求。

张晓端表示，对 " 一人公司 " 来说，更为在意成本控制，因此空间灵活、低成本、租约灵活、产业集群优势等因素通常都是创业者选择 OPC 社区的重要原因。

老笑也表达类似观点，认为当下国内发展的 OPC 社区与写字楼并非真正意义上竞争关系，而是属于 " 梯队承接 " 的逻辑。

" 我们关注到从去年开始，传统大面积办公需求有所下降，而小工位、微型办公开始成为市场刚需。而 OPC 社区的发展相当于是承接了这一部分的需求，而随着政府与 OPC 社区平台做全生命周期接力，把种子养成大企业，未来反而将反哺写字楼市场，毕竟‘一人公司’不可能永远都是一人。" 老笑分享称。